Las arras son una institución muy antigua, dada la heterogénea realidad que el término arras abarca, es difícil dar una definición que merezca el nombre de tal.

A los problemas prácticos contribuye la imperfección de los documentos empleados. Cuando se trata, por ejemplo, de comprar o vender una finca, no es raro que los propios interesados se sientan capaces de dar el primer paso, entregando o aceptando sumas de dinero y firmando, sin asesoramiento alguno, supuestos sencillos escritos que luego se convierten en problemas.

Otra dificultad, de este tipo de contratos, es la ausencia de regulación determinante del mismo, ya que nos encontramos que, en nuestro ordenamiento jurídico únicamente se regulan las arras penitenciales, en el artículo 1454 del Código Civil, y las confirmatorias, en los artículos 83 y 343 del Código de Comercio, constituyendo las arras penales objeto del principio de autonomía de la voluntad de las partes en virtud del artículo 1255 del Código civil.

Entrando en la definición de las arras, las podemos definir como aquello que un sujeto entrega a otro para asegurar (en sentido amplio) una obligación que asume frente a él. Lo entregado puede consistir en una cosa mueble corporal o una cantidad de bienes fungibles, pero lo normal es que se trate de dinero y que el contrato para el que se constituya sea una compraventa. Se trata de un tipo de precontrato, ya que se está contratando la obligación de firmar un contrato en el futuro.

Actualmente se distinguen 3 tipos de arras, y en este sentido, se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en su sentencia 3513/2018, de 17 de octubre, citando la sentencia 581/2013, de 26 de Septiembre, estableciendo que, al ser imposible dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

• Las Confirmatorias: “Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.”El comprador entrega una cantidad como prueba de la celebración del contrato o garantía de su ejecución que será restada posteriormente al precio final, sin otorgar a ninguna de las partes la facultad de desistir ni cuantificar la indemnización si se incumpliera la obligación.
• Las Penales: “Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento”.El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
• Las Penitenciales: “Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 Código Civil”.Estableciendo las arras penitenciales, las partes se reservan la facultad de desistir lícitamente del contrato, sin otra consecuencia que la pérdida de lo entregado o su restitución duplicada.

El Alto Tribunal al respecto de las Arras penitenciales, para la aplicación de las mismas conforme al artículo 1454 del Código Civil, también ha precisado la necesidad de la mención expresa y clara por las partes de cuáles son las obligaciones que contraen, sin que resulte suficiente la mera mención al artículo. Es decir, lo realmente importante para que las arras surtan el efecto de penitenciales es que quede reflejado explícitamente el pacto de las partes de concederse recíprocamente la facultad de desistimiento del contrato, en caso contrario, podremos encontrarnos ante un problema de interpretación del mismo.

En conclusión, es importante cuando se celebra cualquier clase de negocio contar con el asesoramiento de un profesional, que se encargue de la supervisión o de la redacción de todo tipo de documentos que vinculen a las partes con la finalidad de realizar el negocio, en la medida de lo posible, dentro de un marco de seguridad jurídica y evitar problemas a futuro.

José Alberto Calderón
Socio Director ConfiaFarma